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시장친화형 부동산정책이 필요한 때


이형진 기자 / 입력 : 2021년 10월 09일
정용상(ROTC15기) 동국대법과대학명예교수,사)한국법학교수회 명예회장

문재인 정부 들어, 그 어느 분야에서도 내세울 만한 성공한 정책이 눈에 띄지 않는다. 특히 부동산정책의 대실패는 서민들의 내 집 마련의 꿈을 앗아갔고, 청년에게 절망감을 안겨주었고, 인구절벽의 원인을 제공하는 것은 물론이고, 사회적 갈등과 분열, 사회적 불안과 불통과 불신을 심화시키고, 사회양극화, 사회 안녕질서와 사회 안전망의 위기 등, 온갖 국가적 위기의 원인을 제공하는 기현상을 낳았다.

문재인정부의 부동산정책 실패의 원인은, 주택문제에 대한 근본적인 진단 없이, 이념을 기반으로 정책의 틀을 바꾸어 놓고, 공공주도와 민간 육성에 있어서 일관성 없는 정책으로 시장의 불확실성만 키웠다.
문재인 정부는, 정부의 시장 개입을 최소화하는 것이 시장의 안정에 도움이 된다는 기본원리에 반하여, 정부의 정책 목표가 부동산 가격통제에 맞춰져서, 정부가 인위적으로 가격을 통제하려고 덤비면서, 규제와 과세 등을 통해 불필요하게 시장에 개입하는 잘못을 저질렀다. 문재인정부는 부동산을 통해 번 불로소득을 바로잡겠다며 징벌적 과세를 가하는 등의 방법을 통해, 정책 실패의 책임을 일반 국민 탓으로 돌리고 있다. 또한 객관적 기준도, 사회적 합의도 없이 일률적으로 다주택자를 무작정 투기의 주범으로 몰아세워 중과세를 부과하여, 다주택 보유를 죄악시하는 등 사회적 갈등을 부추기는 정책적 과오를 범하였다. 일반적으로 정상적인 정부의 부동산 정책의 흐름은 부동산시장이 침체기를 맞으면 규제를 완화하여 시장을 활성화하고, 반면에 부동산 시장이 과열되면 시장의 안정화를 위해 규제를 하는 쪽으로 방향을 잡는다.
과거 노무현 정부는 부동산 시장이 과열되었다고 판단하고 규제를 통해 부동산 가격 상승을 억제하고자 하였고, 이명박 정부는 반대로 미국 금융위기로 경색된 부동산 시장에 대한 규제 완화를 통해 주택공급을 확대하였다. 박근혜 정부는 이명박 정부가 추진했던 단순한 주택공급 확대는 문제가 있다고 보고, 소득수준과 계층별 특성을 고려한 맞춤형 공급정책을 추진하였다.
문재인 정부는 부동산 투기수요의 유입을 근원적으로 차단하여 부동산 가격을 안정시켜서 서민의 주택문제를 해결하기 위해 집권 초기부터 공공주도형 서민주택정책을 추진하면서, 총 29회의 부동산정책을 발표하였다. 요약하면, 과도한 정부의 시장간섭으로 규제와 통제 일변도의 무리한 반시장적 부동산정책이라고 할 수 있다.

첫째, 집권초기 투기과열지구 및 조정대상지역을 지정하여 세제, 대출, 정비사업 등을 규제하였고, 분양가상한제 및 주택도시보증공사의 고분양가관리지역을 통해 분양가격을 규제하였다. 둘째, 다주택자 및 법인에게는 취득세를 중과하고, 규제지역 또는 다주택자에게 종합부동산세 강화, 단기보유 및 다주택자에게는 양도소득세를 중과하는 등 세금폭탄으로 규제하였다. 거기에 더하여 공시가격의 가파른 상승으로 재산세와 종합부동산세 등 조세부담이 급등하여 순수한 주거용 1주택자까지 세금폭탄으로 경제적 부담을 가중시키므로 인하여 주택소유 그 자체가 죄악시된다는 불만의 목소리가 커졌다.

셋째, LTV·DTI 강화 및 다주택자의 대출 제한, 9억 이상 아파트에 대한 대출한도 규제 및 15억 이상 아파트의 대출금지 등의 규제를 하여 주택구입을 어렵게 하였다. 넷째, 분양물량도 입주물량도 대폭 감소하여 전월세 시장이 불안한 상태에서, 임차인을 보호한다며 임대차3법 시행 등으로 전월세 물량감소와 더불어 가격상승으로 이어지는 이중삼중의 부작용이 나타나 서민들에게는 오히려 부담만 가중시켰다. 그 결과 전국의 주택가격은 아파트를 중심으로 빠르게 상승하여 시장을 무시한 무모한 부동산 규제정책은 성공할 수 없음을 증거로 보여주었다.

특히, 문재인 정부는 다주택자를 투기의 주범으로 지목하고 정부의 부동산 정책도 다주택자의 규제에 초점을 맞추어 양도세를 중과세하고 보유세를 강화하며 종합부동산세까지 대폭 강화하면서 압박을 가하였으나 다주택자들은 오히려 주택의 매도보다는 증여를 하거나 계속 보유하는 쪽으로 선택하므로 시장에서는 공급부족이라는 시그널로 작용하여 오히려 주택가격 상승을 부추겼다. 부동산정책에 대한 국민의 불신과 오류는 주변지역으로 확산되어 서울은 물론이고 수도권 전 지역의 주택가격이 상승하는 결과를 초래하면서 집 없는 서민의 허탈감을 폭증시켰고, 이는 결국은 청년들에게 절망감을 안겨주어 삼포세대(연애, 결혼, 출산)를 양산하는 동인이 되어 결국은 인구절벽의 원인을 제공하고, 부의 편제에 따른 사회 양극화를 더욱 심화시키는 실패한 정책으로 귀결되고 말았다.

문재인정부는 자본주의의 자유시장경제를 외면한 부동산정책으로 그 부메랑은 국민들 몫으로 돌아왔다. 부동산 정책은 단순한 현상만을 보고 정책을 수립해서는 안 된다. 결국 정책이 난관에 봉착하면 원칙으로 돌아가는 것이 답이다. 부동산전문가(명지대 권대중교수)가 제안한 해결방안을 중심으로 요약하면 그 개선점은 다음과 같다.

첫째, 지역규제를 선별적 규제로 바꾸어야 한다. 정부의 규제지역은 지역별로 조정대상지역, 투기과열지구로 일괄적으로 규제하므로 인하여 동일생활권의 소비자 간에 형평성의 문제가 발생하며, 비규제지역에서 반사이익의 풍선효과로 부동산 가격 확산으로 중위가격이 계속 상승하였다. 둘째, 보유세 등 과세표준금액의 세율 조정이 필요하다. 세금은 금액으로 과세하지 않으면 조세법률주의에 반한다는 논란이 생길 수 있으며, 주택가격이 하락해도 종합부동산세를 부과해야 하는 불합리한 점이 있다. 재산세의 경우 본래의 취지처럼 고가주택 소유자에게 부과하는 부자세로 상위 1%에만 부과하는 것이 바람직하다.

또한, 공시가격의 현실화는 세율과 속도의 완급 조절이 필요하다. 셋째, 일정기간 무주택 및 1주택자와 생애최초주택구입자에 대한 대출규제를 완화해야 한다. 넷째, 국민 주거환경을 위협하는 임대차3법은 위헌적 요소를 담고 있는 악법이므로 폐지되어야 한다. 세입자를 보호하겠다고 만들어진 임대차3법이 집주인의 사유재산권을 침해하고, 세입자들에게는 전세난을 가중시키고 있는 것이다.
다섯째, 민간정비사업에도 공공정비사업처럼 지원을 강화해야 한다. 공공주도형 정비사업을 민간 또는 민관합동정비방식을 도입하여 민간에서 추진하는 정비사업에도 공공주도형의 자금지원이나 인허가 등 지원사업을 한다면 민간 재건축·재개발사업도 활성화될 수 있다. 여섯째, 다주택자의 경우 규제지역으로 지정되면 취득시부터 처분시까지 단계마다 세금이 중과되고 있다.

과도한 규제를 통해 거래를 단절시키기보다는 다주택자의 출구 전략으로 일시적으로 완화할 필요성이 있다. 일곱째, 다주택자에 대한 인식 전환이 필요하다. 문재인정부 초기에는 세제 혜택 등 인센티브를 부여하며 자발적으로 임대사업자를 등록하도록 유도하던 정부가 민간임대사업자를 다주택자로 간주하며 세제 축소 및 대출 규제 등 규제를 강화함에 따라 민간임대주택 공급감소로 이어질 수 있다. 이는 결국 임대 물량 부족으로 인해 전월세 시장의 불안요인으로 작용하여 임대가격을 상승시키는
부작용을 낳게 되는 심각한 문제가 발생할 수 있다. 여덟째, 무주택자를 위한 내 집 마련의 기회를 늘려야 한다. 공공은 지속적인 신규택지를 개발하고, 민간은 용적률 상향 및 인센티브를 통해 분양주택과 임대주택 공급을 확대해야 한다. 아홉째, 입주 시기조절 등 주택 공급에 따른 대책이 마련되어야 한다. 열번째, 장기적 토지투기 대책을 마련해야 한다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 개정을 통해 토지 보유기간에 따라 차등보상제도 도입 등 신도시 지정을 위한 투기 방지책을 마련하여야 한다.

과연 정부의 부동산 정책은 누구를 위한 정책인가? 우리나라 부동산 정책은 주택시장 안정과 국민 주거복지 향상이라는 목표로 부동산 가격안정 또는 투기억제, 주택경기 활성화 등을 달성하기 위해 부동산 시장에 지속적으로 개입해 왔다. 이러한 개입은 매 정부마다 주요 정책 이슈로 주기적인 가격상승과 하락에 대응하여 때로는 규제 완화를, 때로는 규제 강화를 통해 대책을 발표하였고, 문제점이 발생하면 후속조치를 시행하는 등 다양한 정책을 통해 부동산 가격을 안정화시키고자 노력하였다. 그럼에도 부동산 가격이 상승하는 가장 큰 이유는, 수요와 공급이론에 근거한다는 점이다. 결국, 주택의 공급이 필요한 지역의 수급 불균형으로 인해 발생되는 문제이다.

따라서, 단순히 규제를 통해 투기수요를 근절함으로써 부동산시장을 정상화하기보다는 공급량을 조절하여 균형가격이 적정하게 책정될 수 있도록 지속적인 주택 공급이 이루어져야 할 것이다. 앞으로의 부동산 정책은 부동산 특성을 감안한 중·장기적인 접근이 필요하고, 단기적, 중장기적 계획을 세워 일관되게 추진되어야 할 것이며, 일관성을 유지하고 신뢰성을 회복해야 한다. 다만, 국민경제에 영향을 미치는 부동산 정책의 정책 취지에 부합하는 목표와 수단을 선택하고 설정해야 한다.

문재인정부의 부동산 정책이 주는 교훈은 정책이 시장을 이길 수 없다는 것과, 규제가 능사는 아니라는 것과, 시장경제를 버릴 수 없다는 것을 일깨워 주었다. 퇴로 없는 정책은 저항만 낳을 뿐이다. 부동산정책은 객관적이고 현실적이며, 정확한 통계학적 기초와 부동산에 대한 심리적 요인 등을 종합적으로 분석하여, 그 해결책을 제시하는 것이 맞다. 부디 문정부는 시장의 흐름과 전문가들의 고언에 귀 기울여 잘못된 부동산정책을 바로잡아 주기를 바란다. 더 이상 서민에게, 청년에게, 아니 전 국민에게 한을 남기는 부동산정책을 폐기하고, 친서민적, 친청년적, 친국민적 희망의 부동산 정책으로 바꾸어 국민적 신뢰를 얻는 방향으로 정책의 대전환이 있기를 기대한다. 작은 정부 큰 시장의 원리를 존중하고, 공정과 상식이 통하는 정책으로 부동산안정이 이루어지기를 바란다.
이형진 기자 / 입력 : 2021년 10월 09일
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